Jakie dokumenty regulują ofertę kredytów hipotecznych?
Możliwości banków w zakresie oferowania kredytów hipotecznych reguluje przede wszystkim Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Zapisy obowiązują dla wszystkich kredytów wziętych od momentu ogłoszenia.
Innym dokumentem jest Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Czy trzeba skorzystać z dodatkowych usług bankowych?
Bardzo często przed wzięciem kredytu hipotecznego okazuje się, że bank wymaga od klienta skorzystania z usług dodatkowych. Od tego, czy weźmiesz np. kartę kredytową lub otworzysz nowe konto bankowe, bankier uzależnia przyznanie kredytu. Czy z takich usług trzeba skorzystać?
W Ustawie o kredycie rozpisane są dwie możliwości:
- sprzedaż łączona – kredyt hipoteczny jest dostępny jako samodzielny produkt lub razem z innymi (może mieć inną cenę w zależności od tego, czy dobierzesz dodatkowe usługi – zdarza się, że przy wyborze samodzielnego kredytu marża banku jest wyższa),
- sprzedaż wiązana – kredyt hipoteczny jest dostępny tylko razem z inną usługą, nie jako SAMODZIELNY produkt (ten sposób jest zabroniony ustawowo z jednym wyjątkiem – kiedy dodatkowym produktem jest bezpłatne konto bankowe do obsługi kredytu).
Najczęściej opłaca się wziąć dodatkowe usługi – bank tak kalkuluje ofertę, aby zachęcić do skorzystania z jak największej liczby produktów. Nigdy nie jest to jednak obowiązkowe!
Czy poznasz wszystkie koszty kredytu hipotecznego?
Tak! Wspomniana już Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadza obowiązek poinformowania o wszystkich kosztach kredytu (m.in. marży, prowizji, odsetkach, ubezpieczeniu). Wszystko przedstawione jest na Formularzu Informacyjnym (jego wzór znajduje się w Ustawie).
W każdym banku otrzymasz taki formularz zarówno dla samodzielnego kredytu, jak i dla kredytu z dodatkowymi usługami. Dzięki temu możesz łatwiej porównać dostępne opcje oraz ich koszty, a potem wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie.
Czy warto wcześniej spłacić kredyt? Opłaty dodatkowe
Sposób naliczania opłat za nadpłatę kredytu także jest określony w Ustawie o kredycie hipotecznym:
- oprocentowanie zmienne – maks. 3% od kwoty spłacanej, tylko do 36 miesięcy od podpisania umowy,
- oprocentowanie stałe – zgodnie z umową.
Jeśli chcesz nadpłacić kredyt – poszukaj banku, który nie pobiera za to opłat.
Czy pośrednikowi trzeba zapłacić prowizję?
Usługa pośrednictwa kredytowego jest dla Ciebie bezpłatna – pośrednikowi płaci bank. Pośrednik ma jednak wgląd do wszystkich możliwości, jakie są dostępne na ten moment. Przedstawia Ci więc nie jedną ofertę, a kilka-kilkanaście, co znacznie ułatwia wybór. Oferta u pośrednika jest identyczna jak ta w banku!
Czy warto zmienić oprocentowanie zmienne na stałe?
Kwestie oprocentowania stałego i zmiennego opisuje wspomniana już Rekomendacja S.
Oprocentowanie stałe lub czasowo stałe musi być w ofercie każdego banku (obowiązek to 5 lat, czasami zdarzają się też oferty na 7 i 10 lat). Po tym czasie możesz zmienić oprocentowanie na zmienne (zapisane w umowie) lub podpisać aneks na kolejny okres z oprocentowaniem czasowo stałym, na warunkach z danego roku.
Aktualnie w Polsce większość osób ma oprocentowanie zmienne – które zależy przede wszystkim od stóp procentowych.
Możesz bezpłatnie zmienić oprocentowanie zmienne na czasowo stałe, podpisując aneks do umowy (na 5, 7 lub 10 lat – w zależności od oferty). Przed upływem tego czasu nie da się z powrotem przejść za darmo na oprocentowanie zmienne (a często w ogóle). Pamiętaj więc, żeby dobrze przemyśleć tę decyzję, biorąc pod uwagę kolejne lata.
Jakie są koszty związane z zakupem nieruchomości na kredyt?
Zakup nieruchomości na kredyt wiąże się z konkretnymi kosztami. Na co trzeba się przygotować i jak można obniżyć wydatki?
- Wkład własny 10-20% – jeśli masz zebrane tylko 10%, warto poszukać banku, który nie zwiększy z tego powodu marży (bez tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu).
- Operat szacunkowy – możesz wybrać rzeczoznawcę z banku lub poszukać swojego.
- Marża dla banku – jeden ze składników każdej raty.
- Prowizja za udzielenie kredytu – możesz poszukać banku, który nie pobiera prowizji. Czasami brak prowizji jest uzależniony np. od dobrania dodatkowego produktu.
- Ubezpieczenie nieruchomości – sprawdź, czy bardziej opłaca się wykupić polisę w banku czy w firmie zewnętrznej.
- Podatek od ustanowienia hipoteki.
- Ubezpieczenie pomostowe – podwyższona marża, dopóki bank nie zostanie wpisany do księgi wieczystej.
Oprócz kosztów związanych z kredytem hipotecznym zakup nieruchomości wiąże się też z innymi wydatkami. Jakimi?
- Akt notarialny – są ustalone maksymalne stawki, ale notariusz może wziąć mniej.
- Opłaty sądowe związane z księgą wieczystą.
- Podatek 2% od ceny nieruchomości (przy zakupie z rynku wtórnego).
- Opłata dla biura nieruchomości (jeśli korzystasz z takich usług).
Jak obniżyć koszt kredytu hipotecznego, gdy płacisz już raty?
Jeśli masz już kredyt hipoteczny, możesz pomyśleć o refinansowaniu. Co to takiego? To przeniesienie swojego kredytu do innego banku.
Banki najczęściej tak konstruują ofertę: im wyższe są stopy procentowe, tym niższa marża. Warto więc zastanowić się nad tym, czy nie lepiej przenieść kredyt do banku, który pobiera aktualnie niższą marżę. Zanim zdecydujesz się na taki krok:
- dokładnie przejrzyj Formularz Informacyjny,
- przelicz takie opłaty jak zmiana w księdze wieczystej czy operat szacunkowy.
Co jeszcze warto wiedzieć? Nowy bank na nowo liczy zdolność kredytową i bierze pod uwagę regularność spłaty poprzedniego kredytu.
Wsparcie rządowe dla kredytobiorców
Masz problem ze spłacaniem rat? Pomocna może być Ustawa z dnia 9 października 2015 r. o wsparciu kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i znajdują się w trudnej sytuacji finansowej.
Wsparcie rządowe dla kredytobiorców obejmuje nieoprocentowane i zwrotne:
- dopłaty (maksymalnie 2000 zł przez 36 miesięcy),
- pożyczki na pokrycie kwoty pozostałej po sprzedaży nieruchomości (maksymalnie 72 tys. zł).
Kiedy trzeba spłacić? Po 2 latach w 144 ratach (jeśli spłacisz w terminie 100 rat, reszta zostanie umorzona).
Kto może skorzystać? W ustawie wymienione są konkretne warunki. W skrócie: musisz być osobą bezrobotną lub rata kredytu musi wynosić więcej niż 50% dochodu gospodarstwa domowego, lub dochód musi mieścić się w określonej kwocie. Nie możesz mieć również innej nieruchomości.
Jak można skorzystać? Wystarczy złożyć wniosek do banku, w którym masz kredyt.
Aktualnie szykują się zmiany programu – wsparcie ma być jeszcze dostępniejsze.
Jak obniżyć koszty kredytu hipotecznego? Najważniejsze zasady
- Skorzystaj z pośrednictwa kredytowego, które jest bezpłatne – łatwiej będzie porównać dostępne oferty i wybrać najkorzystniejszą.
- Dokładnie dopytaj o zniżkę, jaką otrzymasz przy wyborze dodatkowych usług – sprawdź, co się opłaca.
- Poszukaj banku, który nie pobiera opłat za nadpłatę kredytu – szczególnie jeśli zależy Ci na szybszej spłacie.
- Przekalkuluj dokładnie wybór sposobu oprocentowania – weź pod uwagę nie tylko aktualną sytuację, ale także prognozy na kolejne lata.
- Sprawdź, czy takie usługi jak operat szacunkowy lub ubezpieczenie nieruchomości lepiej wybrać w banku czy w firmie zewnętrznej.
- Jeśli masz już kredyt – zastanów się, czy nie warto przenieść go do innego banku z niższą marżą.
Chcesz dowiedzieć się więcej na temat kredytu hipotecznego oraz jego kosztów? Zobacz webinar „Kredyt hipoteczny – jak można obniżyć jego koszty? Dowiedz się co możesz zrobić, aby obniżyć ratę!” prowadzony przez Katarzynę Stypińską – ekspertkę ds. kredytów hipotecznych.
Webinar zobaczysz na YouTube:
Webinar zobaczysz na YouTube
Materiał powstał we współpracy z panią Katarzyną Stypińską – trener biznesu, coach z 16-letnim doświadczeniem. Związana z branżą finansową od 12 lat. Specjalizuje się w produktach finansowych, w szczególności kredytach hipotecznych. Absolwentka Wyższej Szkoły Bankowej w Poznaniu oraz Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie.
Czytaj także:
